规划建筑设计中的招投标管理

社会分工越来越细,在项目建设期间,建设单位通常需要采购数量庞大的供应商。建设单位对采购标准动作和流程进行规定和管理,以达到供应商管理的目的。除非是垄断性技术行业,采购一般都会采用招投标流程。

招投标的意义在于向社会或者行业内潜在的合作供应商提供公平的机会,激发市场活力,通过公平公正的竞争,挑选出最合适的供应商。招投标制度和流程将整个采购过程置于透明的环境中,能有效避免内幕交易、裙带关系等腐败行为的发生,无论对建设单位,供应商,还是整个行业的发展都是有利的。然而因存在着极大的利益驱动、许多以权谋私、钱权交易、中饱私囊、甚至将招投标管理流于表面的陪标、围标、串标现象时有发生。

建筑工程设计也不例外,在完成市场调研,营销定位之后,规划及建筑方案设计工作随之启动。小型开发商通常直接委托一家设计单位开展规划建筑设计工作,而大型开发商通常会向多家长期合作的设计单位发送投标邀请,称之为邀请招标,邀请招标是招投标形式的一种,采用这种方式的优势在于长期合作的设计单位很了解开发商的操作模式,兴趣偏好等,有利于节省时间,且便于开发商对设计方案进行管控,比较适合于开发类的住宅商业类项目。另外一种是面向设计全行业,不设门槛的公开招标,这种形式通常适于用具备一定公共属性的公建类项目,开发商需要或者政府审批部门要求从全社会公开征集设计创意的项目。

对于开发类的住宅商业项目而言,在具备地块基本开发强度指标后(用地面积、容积率、业态功能、绿化率、覆盖率、限高等),为提高项目开发速度,即使在未取得地块的《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》的情况下,开发商也会开展设计招投标工作,进而确定设计单位以先行开展规划建筑方案设计工作。然而,设计招投标作为项目后期方案设计审批流程当中的一环,对于政府规划审批主管部门而言,一般只有在正式取得地块的《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》之后,方才具备了启动设计招投标工作的条件。开发商内部的真实招投标工作和政府规划部门备案审批的招投标工作往往相差数月。

在开发商内部的真实招投标工作结束之后,开发商内部实际上已确定了设计单位和设计方案,在后续取得地块的《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》的数月内,设计方案已经在不断深化,完善,甚至已经进入扩初设计和施工图设计阶段了。一旦取得地块的《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》,具备了行政审批意义上的招投标条件,开发商会立刻按照政府规划部门要求的条件提供资料,开展设计招投标工作。对于开发类的住宅商业类项目而言,一般都为邀请招标,由开发商邀请多家具备资质的设计单位,在规划审批部门进行设计单位资质、设计团队资质备案,在达到指定的截标时间后,由政府规划部门邀请相关专家,择期举行专家方案评标会,会上确定中标结果。因开发商其实早已通过内部招投标确定了设计单位和设计方案,并进行了方案深化。为确保此设计单位和设计方案在专家方案评标会被选中成为中标方案,开发商通常需要做大量额外的工作。这样既增加了开发商额外的成本,又将政府规划部门的监督管理工作流于形式和表面。

造成此现象的根本原因并不一定在于开发商主观逃避监督而在于时间差。开发商为提高项目开发速度,希望能在专家方案评标会之后马上就可以开展方案报建工作,为达到深度要求,方案设计工作必须提前开展,所以设计招投标工作也必须提前开展。而政府审批部门对此招投标过程的监督管理工作因土地证照等行政条件不具备无法及时参与,只能等证照条件具备之后另行开展方案招投标工作,此时也失去了设计招投标该有的意义。如何将开发商内部的真实招投标与政府规划部门的监督管理工作结合起来,最根本的解决思路还在于政府部门应多多放权,降低设计招投标门槛条件,跟上市场开发节奏,及时参与到企业的招投标活动中来。

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